IFI or not IFI

Avec le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI), la pierre est dorénavant le seul actif d’un patrimoine à être taxé lourdement. Pour ceux qui restent imposables, il existe des pistes pour faire baisser l’addition.

Bonne nouvelle pour les 190.543 foyers fiscaux redevables de la contribution ISF en 2016, ils deviendront de moins en moins nombreux ! Tous leurs actifs financiers sortent de la nouvelle base imposable.

L’ensemble des valeurs mobilières : comptes bancaires, livrets réglementés, comptes titres, assurance-vie, contrat de capitalisation,  Perp, Madelin, actifs professionnels ( avec des exceptions selon le mode de détention …), sortent du nouveau champ d’imposition sur la fortune 2018.

De ce fait, beaucoup de contribuables vont passer sous la barre fatidique des 1.300.000 € nets taxables du nouvel IFI.

L’IFI , acronyme de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ne concerne plus que la pierre comme son nom l’indique.

Avec quelques subtilités cependant puisqu’en plus des :

  • des biens physiques

sont aussi concernés

  • les parts de SCI, SCPI et d’OPCI,
  • les actions de foncières (même si elles figurent dans la partie multisupports des contrats d’assurance vie)
  • les immeubles financés en crédit-bail ou en location-accession
  • et autres subtilités vulgarisées par Richard Foissac, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre sur le site lerevenu.com.

http://www.lerevenu.com/bourse/des-cles-pour-comprendre-le-nouvel-impot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi

 

En conclusion, seuls ceux dont le patrimoine est exclusivement immobilier seront autant taxés à l’IFI qu’à l’ISF.

 

Mes pistes pour alléger le nouvel IFI

 

1) Ne pas oublier les abattements admis :

  • 30% pour le Résidence Principale ( si et seulement si elle n’est pas détenue dans une SCI),
  • 20% pour des biens immobiliers détenus en indivision,
  • 20% pour l’occupation (bail) (arrêt Cour de cassation du 16 fev 2016 https://legimobile.fr/fr/jp/j/c/civ/com/2016/2/16/14-23301/)

et autres dettes qui viennent en déduction parmi lesquelles on retrouve sans exhaustivité

  • les dettes fiscales ( à l’exception -nouveauté 2018- de la taxe d’habitation et impôts fonciers ),
  • les dettes sont […] déductibles chaque année à hauteur du montant de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt ( nouveauté 2018 : le crédit in fine  suit dorénavant le même régime que le crédit amortissable)

 

2) Investir dans les PME

La loi de finance a prorogé  la disposition de réduction d’impôt de l’ISF-PME à titre exceptionnel (une disposition transitoire uniquement valable jusqu’au 31 décembre prochain). Ainsi tout investissement réalisé dans le capital d’une PME en direct ou via d’un FIP ou un FCPI, avant cette date, permettra de réduire l’IFI 2018.

 

3) Adopter une stratégie sur-mesure et diversifier son patrimoine en vendant certains biens immobiliers

Au cas par cas et après un diagnostic global patrimonial, il faut vérifier s’il est opportun de mettre en vente un ou plusieurs actifs immobiliers afin de réduire la base imposable de l’IFI.

  • Vente libre
  • Vente de biens occupés
  • Vente en viager

Les points clés à vérifier

  • Impact des éventuelles plus-values selon le délai de détention (exonération partielle PV + PS dès 22 ans et totale à 30 ans).
  • La rentabilité triple net
  • La qualité du bien ( emplacement, perspectives de plus ou moins value, qualité de l’immeuble, travaux de rénovation liés à la conformité énergétique, etc.)
  • Les aléas locatifs (carence, vacances, recouvrement, participation aux réunions de copropriété, etc.)

La vente d’immobiliers dont le scoring est faible et qui ne répondent plus aux attentes, permet de récupérer un capital financier réinvestissable dans le cadre d’une diversification patrimoniale ou d’une anticipation de la transmission :

  • Assurance-Vie
  • Acquisition en démembrement ab initio (parents et enfants) avec usufruit successif

 

4) Définir une approche globale d’optimisation patrimoniale en étudiant le champ des possibles

A- Rajeunir son patrimoine immobilier en neutralisant l’IFI et l’imposition due au titre des revenus fonciers et des prélèvements sociaux en investissant en :

  • Immobilier neuf en nue-propriété : Concrètement l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un appartement et un bailleur social l’usufruit (cf respect par les collectivités locales  des engagements loi SRU). La décote à l’achat d’environ 40%  correspondant aux loyers non perçus pendant 15 à 18 ans (selon la localisation).  Rappel c’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI.
  • SCPI : nue-propriété de parts de plusieurs SCPI ( allocation ALFIP sur-mesure)

Cette stratégie est aussi efficace pour ceux qui veulent se constituer un patrimoine immobilier pour compléter leurs revenus à la retraite sans augmenter leur revenu fiscal imposable.

B- Donner temporairement l’usufruit d’un bien immobilier pour faciliter le financement des études de ses enfants ou de la maison de retraite de ses parents (sans oublier au préalable de mesurer le coût/bénéfice : impact sur le nombre de parts fiscale et coût net de la donation chez le notaire et le reliquat sur l’exonération de 100.000 € par tranche de 10 ans).